تلخيص القانون العقاري والحقوق العينية الفصل الخامس S5
| العنوان | ملخص القانون العقاري والحقوق العينية |
|---|---|
| الفصل | الخامس قانون خاص |
| للدكتور | مراد دهام |
| اعداد الطالب | وديع بوركن |
| عدد الصفحات | 15 |
| نوع الملف | |
| منصة التحميل | Mediafire أو Google drive |
| حجم الملف | 2 ميگا |
العقار في القانون المغربي
ظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 بمثابة قانون كان مطبقا على العقارات المحفظة ، لم يكن يتضمن تعريفا للعقار وإنما اقتصر في فصله الخامس على تعداد أنواعه بنصه على "أن العقارات إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص أو عقارات يحسب ما تنسحب عليه".
مساهمة (القانون 39.08) المتعلق بمدونة الحقوق العينية، يبدو أن المشرع المغربي تبني تعريف المالكية كما يظهر ذلك من اختيار أقسام العقار في مدونة الحقوق العينية التي لا تستقيم إلا على مفهوم المالكية فالمادة الخامسة من مدونة الحقوق العينية ، نصت على أن" الأشياء العقارية إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص".
العقار بطبيعته : هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته (م 6) .
العقار بالتخصيص : هو المنقول الذي يضعه أو يرصده مالكه في عقار يمكله رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله او يلحقه به بصفة دائمة (م7) .
مبادي يتضتها الدستور 2011
حق الملكية مضمون ، و في حالة إذا ما كانت هناك مصلحة عامة أو اقتضتها متطلبات التنمية الاقتصادية و الاجتماعية ، فإن القانون يمكنه الحد من مداها و ممارستها عن طريق نزع الملكية . . . الفصل 35 أو عن طريق تأسيس ارتفاقات إدارية : لا يمكن مباشرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة إلا وفق القوانين و الإجراءات التي ينص عليها القانون (الفصل 35) .
مبادئ واردة في مدونة الحقوق العينية
أ- وحدة الحقوق العينية و التشريع العقاري : منذ سنة 2012 تاريخ سريان العمل بالمدونة ، وبمقتضي فصلها الأول : يطبق هذا القانون على الملكية العقارية و على الحقوق العينية ، سواء كانت خاضعة لنظام التحفيظ العقاري أم لا ، ما لم تتعارض أحكامه مع القوانين العقارية الخاصة.
ب - وحدة قواعد الاثبات : فقد تم توحيدها على مستوى العقار غير المحفظ ، و تم تنظيم قواعد الترجيح بين الحجج في منازعات التحفيظ العقاري و الاستحقاق.
ج - إجبارية إبرام عقود رسمية للعمليات العقارية : في الواقع ، فإن الأمر ليس بمبدأ و إنما هو إلزام قانوني ، فالمادة 4 من المدونة تمنع ، تحت طائلة البطلان ، تحرير المعاملات العقارية بموجب عقد عرفي . و عليه يجب أن تحر ر بموجب رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول لترافع أمام محكمة النقض ، جميع العمليات العقارية المتعلقة بإنشاء ، تعديل ، نقل ، شطب ، أو إلغاء حق عيني .
د - لا ينشا أي حق عيني إلا بقانون : وهو ما نصت عليه المدونة و هو أنه لا يجوز إنشاء أي حق عيني أخر إلا بقانون.
أنواع الأنظمة العقارية
- أملاك الدولة العامة تعتبر غاليا تابعة لوزارة التجهيز التي تعمل على صيانتها والحفاظ عليها ، غير أنه يمكن أن توجد أملاك عامة تختص بها الجماعات الترابية.
- ملك الدولة الخاص العقاري عرفه بعض الفقه بأنه مجموعة من العقارات التي تملكها الدولة دون أن تكون مخصصة للعموم ، وهي بمفهوم المخالفة ما لا يدخل في اطار املاك الدولة العامة بمعنى ان املاك الجولة الخاصة هي الأملاك التي لم تخصص للاستعمال من طرف العموم وليست خاصة بمرفق عمومي ولا ضرورية لسير هذا المرفق.
- العقارات الموقوفة: هي كل مال حبس أصله بصفة مؤيدة أو مؤقتة ، وخصصت منفعته لفائدة جهة بر وإحسان عامة أو خاصة ، ويتم انشاؤه بعقد ، أو بوصية أو بقوة القانون . ويكون الوقف إما عاما أو معقبا أو مشتركا .
- الوقف العام : هو كل وقف خصصت منفعته لوجه البر والإحسان وتحقيق منفعة عامة.
- الوقف معقبا : ما وقف على ولد أو عقب أو نسل أو ذرية المحبس أو غيره .
- الوقف المشترك ما وقف ابتدا على جهة عامة وعلى شخص بذاته أو عليه وعلى عقبه.
- أراضي الكيش هي تلك الأراضي التي منحها من طرف السلطان لفائدة بعض القبائل أو العشائر مقابل تقديم حماية للمدن التي تحيط بها ، أي أن هذه القبائل تستغل وتنتفع بهذه الأراضي مقابل تقديم خدمة عسكرية لردع القبائل المتمردة ، ومنها اخدت هذه الأراضي تسميتها نسبة لقبائل الجيش التي تقطنها وتستغلها.
- الملك الخاص: هي عقارات تعود ملكيتها إلى أشخاص ذاتيين أو معنويين يستغلونها ويتصرفون فيها يجميع أنواع التصرفات القانونية من بيع وشراء وهبة وصدقة وكراء وغيرها وتشكل هذه الأملاك الحصة الأكبر بحيث أنها الأكثر انتشارا من أي نظام اخر.
- الملك الغابوي : ميز المشرع بين " ملك غابوي " و " نظام غابوي ".
_ ملك الدولة الغابوى لممتلكات الدولة : الأراضي المغطاة بأشجار الحلفاء ، الكتل الترابية و الكتل البحرية إلى حد الملك العام البحري الدور الغابوية و ملحقاتها الممرات الغابوية الأغراس المشاتل ، أراضي الدولة (ملك الدولة الخاص) المغروسة أو المعدة للغرس ، الأراضي المكتسبة من طرف الملك الغابوي لإعادة غرسها و كذلك ملحقاتها.
أما النظام الغابوي يطبق على : ملك غابوي ، غابات الجماعات المحلية ، غابات موضوع نزاع بين الدولة ، جماعة أو خواص - أراضي جماعية مغروسة أو معد للغرس من طرف الدولة بعد موافقة مجلس الوصاية.
- الأراضي السلالية: أراضي الجموع هي تلك الأراضي التي ترجع ملكيتها إلى جماعات تسمی جماعات سلالية أو إثنية تتشكل في شكل قبائل أو دواوير أو عشائر ، تجمع بينهم روابط عرفية أو اجتماعية ودينية وحقوق الأفراد فيها غير متميزة عن حقوق الجماعة.
انواع العقارات بالنظر لخضوعها لتحفيظ العقاري من عدمه
العقارات وفق النظام القانوني تنقسم الى :
- العقارات المحفظة هي عقارات عمل أصحابها على مباشرة عملية تحفيظها ومرت بمسطرة إدارية أحيانا تتخللها مرحلة قضائية قبل أن يؤسس لها رسم عقاري يحدد وضعيتها القانونية والطبوغرافية بحيث يوضح على وجه الدقة والتحديد حدود الملك ومساحته ، وموقعه ، وكذا الحقوق المكتسبة على الملك المحفظ مع بيان أصحاب هذه الحقوق وغير ذلك .
- العقارات غير المحفظة هي عقارات لم يسبق أن خضعت لنظام التحفيظ العقاري ويطلق عليها إسم العقارات العادية كما يطلق عليها أيضا اسم عقار الملك.
تتجلی مزايا النظام فيما يلي :
- من حيث إثبات الملكية : العقارات غير المحفظة في هذا النظام يتم إثبات الملكية بمختلف الوسائل ، غير أن الوسيلة الأكثر استعمالا الوثائق العدلية ، وهي الرسوم التي يحررها العدول وتتضمن الشهادة بأن المشهود له هو المالك للعقار المطلوب إقامة الملكية بشأنه بالشروط المقررة فقها وقانونا.
أما في مجال العقارات المحفظة يعتبر الرسم العقاري السند الرسمي على إثبات الملكية و كذا الحقوق الملتصقة بها و المسجلة بنفس الرسم.
- من حيث تحديد المساحة و الحدود : مساحة العقار غير المحفظ يتم بيانها في الرسوم العدلية بناء على تصريحات الأطراف ، و هي مساحة تقريبية تخضع لإرادة المالکین و نوياهم ، و أما حدود العقار غير المحفظ فيتم بيانها من خلال أسماء الأملاك المجاورين أو إلى بعض العلامات الثابتة و المعروقة.
أما العقارات المحفظة فإن ضبط المساحة وحدود العقار يقوم بها المهندس الطبوغرافي التابع لمصلحة المسح ، وتتوج هذه العملية بإنجاز خريطة تحدد العقار المطلوب تحفيظه وذلك من خلال وضع الأنصاب.
- دعاوى الحيازة : دعاوى الحيازة تخص فقط العقار غير المحفظ، و الأساس القانوني الذي تقوم عليه هذه العقارات فهو الحيازة اي وضع اليد على هذه العقارات والتصرف فيها بشكل هادي وعلني ومستمر، أما العقارات المحفظة فدعوى الحيازة فيها غير مقبولة ولا يمكن إثارتها مهما طالت مدتها استنادا لمبدأ عدم سريان التقادم على العقار المحفظ.
- من حيث التعرضات : إن العقار غير المحفظ تباشر فيه دعوی استحقاق الملكية أو دعوى الحيازة ، ولا يمكن مباشرة دعوی التعرض ،كما يمكن لكل شخص أن يتدخل عن طريق التعرض خلال مسطرة التحفيظ متى كان هناك نزاع حول ملكية العقار المطلوب .
الأحكام العامة للحقوق العينية
الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين ، ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا.
خصائص الحق العيني
- محل الحق العيني ، فلا مدين في الحق العيني ، فالمهم فيه هو تعيين الشيء محل الحق وليس تعيين المدين ، إذ لا يمكن أن يترتب إلا على شيء معين بالذات ولهذا تعيين المحل هو أمر جوهري في الحق العيني . ولا يتصور قيام حق عيني دون أن تعيين محله .
- الحق العيني يمنح ميزة التتبع إن الحق العيني يمنح صاحبه حق التتبع ومعناه أن صاحب الحق العيني له الحق في أن يتتبع الشيء في أية يد يكون فالمالك له الحق في أن يتمسك بحقه ضد كل من يحوز الشيء ويطلب استرداد ملكه منه.
وهو على هذا النحو ليس إلا بميزة تقتضيها طبيعة الحق العيني وخاصية ت تصل بجوهر.
- ميزة التقدم أو الأفضلية أو الأولوية تعني تخويل صاحب الحق العيني التقدم على موضوع حقه دون مزاحمة أي شخص من الناس . وهذه ميزة مهمة تجسد الرابطة المباشرة بين صاحب الحق العيني ومحله ، مقتضاها يكون المحل كله دون نقصان خاضعا لسلطة صاحب الحق وحده من غير أن ينازعه أحد في حقه.
- الحق العيني حق مطلق بعد الحق العيني من الحقوق المطلقة التي يحتج بها على الناس كافة عدا صاحب الحق نفسه بخلاف الحق الشخصي الذي هو حق نسبي لا يحتج به إلا بين طرفيه وهما الدائن والمدين .
- التخلي عن الشيء في الحق العيني إذ أن صاحب الحق العيني يستطيع التخلي عن حقه فيتخلص بذلك من هذه الالتزامات العينية.
في حين أن هذه الالتزامات العينية لو كانت التزامات شخصية لم يكن يستطيع أن يتلخص منها وهذا يعطي الحق العيني ميزة خاصة تعطي لصاحب الحق العيني القدرة على التخلي أو التنازل عن الشيء محل الحق أو التصرف فيه برضائه ودون الحاجة إلى رضا شخص آخر .
أقسام الحق العيني
- الحقوق العينية الأصلية يقصد بها الحقوق القائمة بذاتها بما تمنحه لأصحابها من سلطات على الشيء محل الحق العيني من دون الحاجة إلى غيرها كحق الملكية والانتفاع وحق السطحية. فكل من هذه الحقوق قائم بذاته ، مستقل عن غيره ، أي نشأ مستقلا وغير تابع لحق آخر.
- الحقوق العينية التبعية ، يقصد بها الحقوق التي لا توجد مستقلة بذاتها ، وإنما تستند في وجودها إلى حق آخر فهي الحقوق القائمة بغيرها والتي لا يتصور وجودها بدون حق أصلي ترتكز عليه وتكون تابعة له كالرهن والامتياز ليضمن الوفاء به ، ولهذا سميت بالضمانات العينية اوالتأميئات العينية .
- حق الملكية : حق عيني على شيء معين يخول صاحبه دون غيره بصورة مطلقة استعمال الشيء واستغلاله و التصرف فيه وذلك في حدود القانون والنظام ودون تعسف.
🔹عناصر حق الملكية
- حق الاستعمال : معناه هو الانتفاع بالشيء المملوك مباشرة في ما أعد له ، وفي كل ما يمكن أن يستعمل فيه و قد يكون شخصيا ، کسكنى المنزل أو ركوب السيارة أو ارتداء الملابس ، ويكون أيضا باستهلاك الشيء كأكل الطعام ، وهو الاستعمال العادي .
- حق التصرف معناه حق المالك في إجراء سائر التصرفات على ملكه ، سواء كانت هذه التصرفات مادية أو قانونية :
التصرفات المادية : يقصد بها القيام بأي عمل يؤدي إلى القضاء على مادة الشيء ذاته كليا أو جزنيا أو تحويله إلى شيء آخر أو تغيير صورته كهدم البناء كله أو في جزء منه.
التصرفات القانونية بيع هذا الحق أو رهنه أو هبته أو غير ذلك من ضروب التصرف القانوني .
- حق الاستغلال : يقصد بحق الاستغلال الحصول على ما يتولد أو ينتج عن الشيء من ثمار ، و الثمار هي ما ينتجه الشيء في مواعيد دورية منتظمة دون مساس بجوهره.
🔹خصائص حق الملكية
ذهب بعض الفقه إلى أنها ثلاثة خصانص وهي كالتالي :
- الملكية حق جامع معناه أنه يجمع السلطات كلها التي يمكن أن تكون لصاحب أي حق عيني على الشيء ، فهو يستعمل هذا الحق ويستغله ويتصرف فيه ، وهو ما لا يجتمع في غيره من الحقوق العينية الأخرى . ويترتب عن ذلك أن المالك لا يكلف بإثبات أي من هذه السلطات ، وإنما على من يدعي أن له حقا في ملك الغير أن يثبته. كما يترتب عن كون حق الملكية حقا جامعا أن ما يتفرع عنه هو مؤقت بالضرورة ، ليعود لحق الملكية ما انتقص منه بسبب قيام الحق المتفرع عنه.
- الملكية حق مانع وهذا يعني أنها حق مقصور على المالك دون غيره ، بمعنى أنها لا يستأثر بها إلا المالك وحده ، أي أن حق الملكية يمنع غير المالك من مشاركته في ملكه ، أو التدخل في شؤون ملكيته ، وهذه الخاصية يشترك فيها حق الملكية مع سائر الحقوق الأخرى ، ولكنها أبرز في حق الملكية . ويترتب عن ذلك أنه لا يمكن أن يملك الشيء كله في وقت واحد أكثر من شخص.
- الملكية حق دائم واعتبار خاصية الدوام يتم بالنظر إلى الشيء المملوك لا بالنسية للشخص المالك ، لأن هذا الأخير لا يبقی واحدا على الدوام فكثيرا ما تنتقل الملكية من شخص إلى آخر فيتغير شخص المالك ، ولكن الملكية تبقی بعينها ولذا يقال بان الملكية تتأبد بانتقالها فهذا الحق يبقي ما دام الشيء المملوك باقيا ، ولا يزول إلا بزوال هذا الشيء وهلاکه.
ويترتب عن ذلك أن الملكية بطبيعتها غير مؤقتة بعكس الحقوق العينية الأخرى التي هي في الأصل مؤقتة . كما يترتب عن دوام الملكية أيضا أنها لا تزول بعدم الاستعمال .
🔹نطاق حق الملكية والقيود الواردة عليه
1 - حق المالك في غلة الشيء
فالمالك له الحق في جميع مايغله الشي عمالم يوجد نص او اتفاق يخالف ذلك والغلة التي ينتجها الشيء المملوك نوعان :
- ثمار الشيء المملوك يراد بالثمار كل ما يثمره الشيء من غلة بصفة متجددة وأنواع الثمار ثلاثة :
الثمار الطبيعية : هي التي تنتج بصفة طبيعية دون تدخل من الإنسان ، كالكلأ والأعشاب التي تنبت في الأرض دون عمل الإنسان.
الثمار الصناعية : وهي التي ينتجها عمل الإنسان ، كالمزروعات وفواكه البساتين وخشب الأشجار المعدة للقطع بشكل دوری منتظم .
الثمار المدنية : هي الربع والعائد الدوري المتجدد الذي يقبضه المالك من استثماره للشيء المملوك ، أي يقبضه من الغير لقاء نقل منفعة هذا الشيء إلى الغير ، كأجرة كراء المساكن والأراضي الزراعية .
- منتجات الشيء المملوك يراد بالمنتجات كل ما ينتجه الشيء في فترات غير منتظمة غالبا أو منتظمة استثناء ، مع الحاق اتلاف أو نقص محسوس في جوهره ، كالأشجار المثمرة في البساتين أو الغابات إذا اقتطعت والأحجار في المقالع إذا استخرجت وانقاض الأبنية إذا هدمت.
- الحالات الاستثنانية التي تعود فيها الغلة لمالك الغير
حينما يتنازل مالك الشيء عن ثماره ومنتجاته لشخص آخر، فتصبح تلك الغلة مملوكة لهذا الشخص المتنازل له عنها.
الملكية و القيود المواردة عليه.
- يمكن بمقتضى نص في القانون أن تعود الثمار لغير المالك كما في المثال التالي حينما تتساقط ثمار الأشجار الممتدة على أرض الغير. وذلك فيما إذا غرس المالك أشجارا على حدود أرضه وامتدت فروعها إلى أرض الجار، فإن ما يتساقط بصفة تلقائية من ثمار تلك الفروع على أرض الجار يكون لهذا الجار.
2 - نطاق حق الملكية من حيث العلو
المادة 15 م ج ع ، " ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها إلا إذا نص القانون أو الاتفاق على خلاف ذاك" فيحق للمالك التصرف في الفضاء الذي فوق عقاره بكل انواع التصرفات ، كما يحق له أن يمنع كل من يتدخل في حقه هذا.
و ملكية العلو تسمح لصاحب الأرض بأن يقيم فوقها منشأت أو أغراس ، وتعطيه الحق في النور والهواء. وهي التي تخول له منع الغير من الاعتداء على علوه ، كامتداد الشجر أو تفرع الأغصان .
بموجب حق العلو ، أعطت المادة 11 من مدونة الحقوق العينية لمالك الأرض الحق في قنص ما بها من الوحيش مع مراعاة الضوابط القانونية لممارسة هذا الحق .
- نطاق حق الملكية من حيث العمق المادة 15 م ح ع ، نجدها تقر حق العمق لمالك العقار ، ويقصد به منح صلاحية للمالك في أن يستغل عمق أرضة والتصرف فيه بأن يشيد ما يشاء من الأبنية والأنفاق ، أو التنقيب عن المواد التي يمكن أن يشملها باطن الأرض.
ملكية العمق هي التي تسمح لصاحب الأرض بأن يحفر في أرضه لبناء أسس البناء ، وأن تمتد جذور أشجاره ومغروساته وزراعته إلى الأعماق التي تتطلبها . وهي التي تعطيه الحق في منع الغير من الاعتداء على باطن أرضه ، ومن ذلك حقه في المطالبة يقطع الجذور الممتدة من غرس الجار . بموجب حق العمق ، أعطت المادة 18 من مدونة الحقوق العينية الحق في تملك الكنز الذي يعثر عليه في عقاره مقابل الخمس للدولة .
3 - القيود الناجمة عن الأنظمة المتعلقة بالمناجم والمقالع
🔹القيود المتعلقة بالمقالع تتمثل في ما يلي :
- ضرورة تقديم تصريح إلى الوزارة المعنية من طرف كل شخص يرغب في فتح أو استثمار مقلع واقع في أرض خاصة ، تحت طائلة توقيع عقوبة حبسية وغرامة مالية نص عليها الفصل 15 من ظهير 05 مايو 1914
🔹 القيود المتعلقة بالمناحم فتتمثل فيما يلي :
- اعتبار المناجم ملكا للدولة ولو كانت في أرض مملوكة للخواص
- ضرورة الحصول على رخصة للتحري والتنقيب عن باقي المواد المنجمية ، مقابل رسم قانوني ولمدة محددة
- ضرورة الحصول على رخصة أخرى تسمی " رخصة الاستثمار " أو امتياز الاستثمار " قبل الشروع في أي عمل من أعمال استثمار المادة الممنوح حق التنقيب عنها ، تحت طائلة توقيع عقوبة حبسية وغرامة مالية.
- القيود المتعلقة بالتنقيب عن التحف والآثار الفنية : ضرورة حصول أي شخص على ترخيص مسبق من الوزارة المعنية قبل التنقيب عن الأثار الفنية ولو كانت في أرض يملكها.
- إخبار السلطات البلدية والوزارة المعنية بكل ما يتم اكتشافه من تحف أو نقود أو آثار فنية بالصدفة أثناء عمليات الحفر ، مقابل وصل يثبت هذا الإخبار.
- حق الوزارة المعنية في تملك ما تم اكتشافه من آثار فنية ، خلال ستة أشهر من تاريخ إعلامها بذلك ، ومقابل أدائها للمكتشف تعويضا يتفق عليه ، أو تقضي به المحكمة
🔹القيود الواردة على حق الملكية
أ- القيود المقررة منعا لإساءة استعمال حق الملكية .
من المعروف أن الشريعة الإسلامية أقرت مبدأ منع المالك في التعسف في استعمال حقه ، وهذا المبدأ يقتضي أنه لا يجوز لأي مالك وعلى الأخص مالك العقار أن يستعمل ملکه استعمالا يضر بغيره ، ولو لم تتجه نية المالك إلى إحداث ذلك الضرر .
أما في القانون الوضعي ، فإن معظم القوانين الحديثة أصبحت تأخذ بنظرية التعسف في استعمال الحق ، وتمنع عن طريق تطبيقها كل مالك من أن يستعمل ملكه فيما يضر بالآخرين. كما أنها تعترف بحق كل شخص في أن يطالب برفع الضرر اللاحق به من جراء استعمال المالك لملكه استعمالا سيئا.
ب - القيود القانونية المقررة للمصلحة العامة
- القيود التي تحد من سلطة المالك على علو أرضة فيجبر علي عدم معارضة الطائرات من المرور في الطبقة الجوية التي تعلو أرضه ، و على عدم منع الدولة من وضع دعائم و أعمدة في العقارات الخاصة بغية إنشاء واستثمار و صيانة الخطوط البرقية و الهاتفية.
- القيود التي تحد من سلطة المالك على أعماق أرضه حيث لا يجوز له فتح المقالع أو التحري عن المناجم واستغلالها و من التنقيب عن التحف و الأثار ، إلا ضمن شروط معينة
- نزع الملكية للمتفعة العامة الملكية حق مصون لا يجوز الاعتداء عليه وحرمان المالك منه إلا في الأحوال التي قررها القانون.
د - القيود المقررة لرفع ضرر الجوار
يمكن تلخيص القيود المتعلقة بمضار الجوار كما هي منظمة في مدونة الحقوق العينية على النحو التالي :
- الحانط المشترك : كل حائط يفصل بين عقارين يعد مشتركا بينهما إلى نهاية خط الاشتراك ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك
- يحق لكل شريك في الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذي اعد له شرط أن لا يحمله فوق طاقته وذلك مع مراعاة القوانين والأنظمة.
- تقع المصاريف الضرورية لإصلاح وتجديد الحائط المشترك يتحملها جميع الشركاء كل بحسب حصته فيه.
- لا يجوز ل لشريك أن يتصرف في الحائط المشترك بإقامة بناءات أو منشات عليه إلا بموافقة شريكه مع مراعاة القوانين والأنظمة.
- يحق لكل شريك أن يعلي الحائط المشترك ، غير أنه يتحمل وحده نفقات التعلية وصيانة الجزء المعلى على ألا يلحق ذلك ضر را بجاره .
- الطريق الخاص المشترك ملك مشاع بين من لهم حق المرور فيه ، ولا يجوز لأحدهم أن يحدث فيه شيئا ، سواء كان مضرا أو غير مضر ، إلا بإذن من باقي شركائه
- لا يجوز للشركاء في الطريق المشترك أن يطلبوا قسمته ولا أن يتفقوا على تقويته مستقلا وليس لهم أن يسدوا مدخله ما لم يقع الاستغاء عنه.
- إذا أغلق أحد الشركاء في الطريق المشترك بابه المفتوح عليه فلا يسقط بذلك حقه في المرور فيه ويجوز له ولخلفه من بعده أن يعيد فتحة من جديد.
- لا يسوغ لغير الشركاء في الطريق المشترك فتح أبواب عليه أو المرور فيه ، ومع ذلك يجوز للمارة في الطريق العام الدخول إلى الطريق الخاص المشترك عند الضرورة .
- يتحمل الشركاء المصاريف الضرورية لإصلاح وتعمير الطريق المشترك يتحملها الشركاء فيه كل منهم بنسبة حصته فيه .
🔹أسباب كسب الملكية
- إحياء الأراضي الموات
أ- الإطار القانوني لإحياء أراضي الموات بالرجوع إلى نص المادة 222 من مدونة الحقوق العينية نجدها تنص على التالي "الأراضي الموات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة ، ولا يجوز وضع اليد عليها إلا بإذن صريح من السلطة المختصة طبقا ، للقانون "، وتضيف المادة 223 من نفس المدونة على ما يلي "من أحيا أرضا من الأراضي الموات ، بإذن من السلطة المختصة فله حق استغلالها".
- الحريم : هو ما تكون الحاجة ماسة لتمام الانتفاع بالمعمور ، وقد نصت مدونة الحقوق العينية على أحكام الحريم في المادة 226 ، التي جاء فيها "يختص أهل البلدة أو مالك الدار أو رب البئر أو الشجر بالحريم ، ويمنع الغير من استغلاله أو إحداث أي شيء فيه ، وكل ما يضر ، بهذا الحريم ويمنع الغير من استغلاله أو إحداث أي شيء فيه وكل مايضر بهذا الحريم وبذلك فإن الحريم يحدد على النحو التالي :
= حريم الجماعة أو البلدة مداخلها ومخارجها المؤدية إلى هذه الجماعة أو البلدة .
= حريم الدار ما يرتفق به أهلها في إقامتهم بها وتشترك الدور المجتمعة في حريم واحد وينتفع به أهل كل دار بما لا يضر بغيرهم من الجيران.
= حريم البئر أو الثقب أو أي مورد من موارد المياه السطحية أو الجوفية هو ما يسع واردها ويكون إحداث شيء فيه ضار به أو بمائه.
= حريم الشجرة ما يحتاج إليه في سقيها ومد جذورها وفروعها مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها في المواد المتعلقة بقيود الجوار.
- الالتصاق لم يتطرق المشرع المغربي إلى تعريف الالتصاق ولكن اكتفي بإبراز مظاهره فقط ، ولكن الفقه يعرف الالتصاق بانه الجمع بين شيئين مملوكين لشخص ليصبحا واحدا ، يتعذر فصلهما عن بعضهما البعض .
- ضوابط تحقق بالالتصاق وجود شيئين ماديين متمايزين
عدم كون الشیئین مملوكين لشخص واحد
- اتحاد الشيئين في شيء واحد ، وتعذر فصلهما عن بعضهما دون تلف.
- انواع الالتصاق
1 - الالتصاق بفعل الطبيعة
وهو الالتصاق الذي يكون بفعل الطبيعة دون أي تدخل من الإنسان وحالات الالتصاق المنصوص عليها في مدونة الحقوق العينية.
- حالة انحسار المياه الراكدة : هي تلك المياه التي تكون في البحيرات والبرك المائية . وقد نصت المادة 229 من مدونة الحقوق العينية على أن الأراضي التي تحسر عنها المياه الراكدة تظل ملكا عاما للدولة ، كما أن الأراضي التي تغمرها هذه المياه موقتا تبقي في ملكية أصحابها.
- حالة الجزر : فالنهر في أوقات فيضانات او نقص منسوب المياه قد تنكشف عن ذلك ارض كانت جزءا من مجراه ، فتظهر أرضا في وسط مجراه يحيطها الماء من جميع الجهات ، ففي هذه الحالة تبقي هذه الجزر ملكا عاما للدولة.
- حالة الطمي : الذي يأتي به السيل بمعنى أن الطبقة التي تتكون على الأرض بسبب الطمي الذي ترکته میاه الفيضان بعد انسحابها ، يصبح جزءا من هذه الأرض ، وملكا لصاحبها م 227.
- الحالات التي يتحقق فيها الالتصاق الطبيعي على ضوء قانون 10.95 المتعلق بالماء.
- حالة اتساع او ضيق مجرى النهر : حدد القانون مساحة الضفاف الحرة للنهر ، وهي ستة أمتار بالنسبة لكل من نهر ملوية ، ونهر سبو ، ونهر اللكوس ، ونهر ام الربيع ، ونهر ابي رقراق . ومتران بالنسبة لباقي المجاري المائية وباقي الأنهار.
فالمستفاد إذا اتسع مجرى النهر فضاقت ضفته عن المساحة المحددة قانونا ، بسبب غمر المياه لجزء من الضفاف الحرة فإن جزءا يتناسب مع ما غمرته المياه يؤخذ من ارض المجاور لضفة النهر ، ويتحول هذا الجزء إلى ملك عام للدولة ، ولا يحق لمالك الأرض أن يطالب بأي تعويض . كل ما يمكنه هو أخذ ما له في هذا الجزء من أجهزة أو بناءات أو مزروعات .
- إذا ضاق مجرى النهر بسبب انحسار مياه ، فاتسعت ضفته حتى زادت عن الحد المحدد قانونا . فإن اصحاب الأرض المجاورة لضفة النهر يتملكون عن طريق الالتصاق ما زاد عن الحد المقرر قانونا , ولا يطالبون بأي تعويض.
- حالة اتخاذ النهر مجرى جديد : وهي الحالة التي يصبح النهر يجري في أرض لم يكن يجري فيها من قبل ، من غير أن يتدخل شخص في ذلك ، هنا يصبح الجزء الذي مر فيه النهر مضافا إليه المساحة اللازمة لضفافه حسب ما جاء مقررا في القانون ملكا للدولة ولا يبقى ملكية خاصة نميز بين حالتان حالة إذا لم يهجر النهر مجراء القديم ، فيكون له مجريان احدهما قديم والآخر جديد ، ففي هذه الحالة لا يستحق اصحاب الأرض التعويض.
حالة أن يهجر النهر مجراه القديم ويتحول كليا إلى المجرى الجديد ، ففي هذه الحالة نميز بين كون المجريان في ارض مملوكة لشخص واحد ، فلا يستحق أي التعويض .
كون المجريان يعبران في أرضين لشخصين مختلفین ، فعندها يفقد القديم صفة الملك العمومي ، ويجري تقويم الأرض التي تكون هذا المجري ، ويتم إخبار الملاك المجاورون لاقتناء المساحة التي تتصل بحدود أراضيهم إن رفض أحدهم او كلهم اخد ما يقابل ملكه ، وبيعت الأرض بالمزاد العلني ووزع العائد على ملاك الأرض التي احتلها المجري الجديد حسب نسبة قيمة الأرض التي فقدها كل منهم .
2 - الالتصاق بفعل الإنسان
هو ذلك الالتصاق الذي يتم بتدخل الإنسان ، راينا سابقا بأن الشخص إذا ملك الأرض ملك ثمارها الطبيعية والمدنية والصناعية فما يملكه الإنسان من ثمار هو بسبب الالتصاق ، وقد يقوم شخص بزراعة ارض لا يملكها ، أو باحدات بناء على عقار غير مملوك له ،و الالتصاق بفعل الإنسان يكون في الحالات التالية :
- قیام شخص بزراعة ارض في ملك الغير : اذا قام شخص بحرث أرض مملوكة للغير وزرعها ببدوره ثم استرد صاحب الأرض ارضه ، فإن مصير ذلك الزرع حسب المادة 232 م ج ع يختلف بحسب ما يلي :
- إذا ثبت أن الزارع كان سيء النية : كما إذا غصب شخص أرضا ثم زرعها ، ولما نبت الزرع استرد صاحب الأرض ارضه فإن استردها المالك قبل فوات إبان الزرع ، وقبل أن يصبح الزرع مما ينتفع به فإنه يأخذ ذلك الزرع مجانا ولا يدفع للزارع أي مقابل ، وإن استردها بعد أن أصبح الزرع مما ينتفع به ، فإن للمالك الخيار بين أن يامر الزارع باقتلاع الزرع مع التعويض إذا كان هناك ما يبرره ، وبين تملك الزرع مع دفع نفقاته إلى الزارع منقوصا منها أجرة الإقتلاع وإذا لم يسترد المالك أرضه إلا بعد فوات وقت الزراعة فله الحق في أجرة المثل مع التعويض إن كان له ما يبر ره .
- إذا ثبت أن الزارع كان حسن النية وزرع ارض غيره : كما إذا استأجر واكترى الأرض من غير مالك أو ورثها ، ثم تبين أن المكري أو الموروث لم يكن مالكا لها ، واستحق أو استرد المالك أرضه فإنه في هذه الحالة إن استردها المالك قبل فوات الزرع فعلى الزارع أجرة المثل أما إذا استردها بعد فوات وقت الزرع فليس له إلا المطالية بالتعويض عما لحقه من ضرر من المتسبب فيه ،
- قيام المالك بالبناء والغرس في ارضه بمواد مملوكة للغير
الأصل أن ما يوجد فوق الأرض من بناءات وأغراس أو داخلها يعد محدثا من قبل المالك وعلى نفقته وفي ملكه ، ما لم تقم بينة على خلاف ذلك ، لكن يحدث أن يقيم هذا المالك بناءات وأغراس على أرضه بمواد ليست له ، في هذه الحالة وجب عليه أداء قيمة المواد وقت استعماها ، إضافة إلى التعويض عند الاقتضاء لكن لا يمكن لصاحب المواد المطالبة بها مهما تغيرت .
- القيام بإحداث بنايات أو اغراس في عقار الغير بمواد يملكها الباني او الغارس معنى هذه الحالة أن المالك مخير بين إلزام من قام بذلك بإزالتها وارجاع الحالة إلى ما كانت عليه على نفقة محدثه وإما الأحتفاظ بها مع أداء قيمة المواد ، أما إذا كان محدثها حسن النية فلا يمكن للمالك مطالبته بإزالتها ، وإنما هو مخير بين أن يؤدي قيمة المواد مع أجرة اليد العاملة ، أو أن يدفع مبلغا يعادل ما يزيد في قيمة الملك.
واذا كان يتجاوز مالك الأرض بحسن نية حد أرضه عند إقامة بناء عليها ، فيشمل جزءا من أرض جاره لا يتجاوز عرضه 50 سنتمترا فللمحكمة بحسب الموازنة بين المصالح إما أن تأمر بإزالة البناء على نفقة مقيمه أو اجبار الجار بالتنازل عن ملكية الجزء المشغول بالبناء مقابل تعويض مناسب.
الحيازة
الحيازة هي السلطة الواقعية أو السيطرة الفعلية على شيء منقول كان أو عقار أو على حق عيني مترتب على شيء ، شريطة ألا تكون الأعمال التي تتم عن هذه السلطة أو السيطرة من قبيل الأعمال التي يأتيها شخص على أنها مجرد رخصة من المباحات أو التي يتحملها الغير على سبيل التسامح .
1 - شروط الحيازة :
- وضع اليد على الملك: معناه أن تكون حيازته المادية قائمة كسكن الدار ، أو زراعة الأرض ، أو بمعنى آخر أنه يثبت للحائز حق الاستعمال كأحد العناصر المكونة لحق الملكية.
- التصرف في الملك: معناه أن تكون خالية من الالتباس ، ومن تم كلما کان الحائز عرضيا يمكن القول بأنه يتصرف في العقار تصرف المالك في ملکه.
- النسبة: يجسد هذا الشرط مبدأ العلنية في الحقيقة أي أن تكون الحيازة على مرأی ومسمع من عامة الناس.
- عدم المنازعة : ويصطلح عليه في الحيازة بأن تكون هذه الحيازة هادئة ، أي لا ينازعه و يعارضه أحد طيلة مدة الحيازة ، فإذا حاز شخص عقارا مستعملا الإكراه أو العنف ، فلا يمكن للحيازة أن ترتب أثرا .
- استمرار مدة الحيارة و معناه استمرار الحائز واضع اليد على الشيء مدة قررها القانون والتصرف فيه بشكل متكرر ومنتظم ، بحيث لا ينبغي أن تكون مدة الحيازة منقطعة بشكل غير عادي.
- عدم العلم بالتفويت يجب ذكر شرط عدم التفويت من قبل الحائز المتوفي لأن التقويت من قبله للملك معناه خروج العقار من يده وبالتالي تنتفي واقعة استمرار الحيازة.
2 - الأثار امترتبة على الحيازة
الحيازة وسيلة لكسب الملكية يعد أهم آثار الحيازة ذلك أن الحائز يكسب الحق الذي يظهر أنه حائز له ، وقد أكد على ذلك قرار صادر بتاريخ 16 أكتوبر 1966 عن المجلس الأعلى الذي جاء فيه " أن دعوى استحقاق العقار لا يمكن سماعها ولا قبول البينة المؤيدة لها بعد مرور عشر سنين عن حوز وتصرف الأجنبي غير الشريك مع حضور القائم بها وسكوته بلا مانع طول المدة المذكورة" بناء عليه لا يمكن انتزاع العقار موضوع الحيازة من الحائز ولو تم الإدلاء بما يثبت الملكية.
- الحيازة تعطي الحق في استعمال مختلف الوسائل الرامية لحماية الحيازة وتبقي أهم دعاوى حماية الحيازة التي يمكن للحائز ممارستها وهي المنظمة في قانون المسطرة المدنية (166 إلى 170)
= دعوى منع التعرض : الهدف منها وقف أي تعرض قد يتعرض له الحائز وإزالة كافة آثاره .
= دعوى استرداد الحيازة : الهدف منها استرجاع حيازة العقار حيث تكون قد انتزعت من الحائز بالعنف .
= دعوى وقف الأعمال الجديدة : فيكون الهدف من ورائها وقف بعض الأعمال التي تم الشروع في إنجازها والتي من شأنها أن تكون سببا في عرقلة وإزعاج الحائز.
4 - عوارض الحيازة وأسباب عدم الاعتداد بها قانونا
- عدم قيام الحيازة المبنية على الغصب والأكراه.
- عدم قيام الحيازة إذا انصبت على ملك من أملاك الدولة العامة والخاصة وغيرها.
- عدم الاعتداد بالحيازة اذا كان اصل مدخل الحائز غير ناقل للملكية.
عدم قيام الحيازة الاستحقاقية لغير المغاربة مهما طال آمدها.
5 - موائع الحيازة وآثاره
- موائع الحيازة المكتسية للملكية : يمكن من خلال استقراء بنود مدونة الحقوق العينية أنها تقسم موانع الحيازة إلى ثلاث أصناف :
- موانع تحول دون قيام الحق في الحيازة الاستحقافية ، وقد تطرقت لها المادة 255 من المدونة التي اعتبرت أن لا محل للحيازة في الحالات التالية :
بين الأب وابنه وان سفل ، وبين الأم وأبنانها وان سفلوا. بين الأزواج خلال قيام العلاقة الزوجية، بين الشركاء مطلقا ، بين النائب الشرعي وبين من لهم النیابة عنهم بين الوكيل وموكله ، بين المكلف بإدارة الأموال العقارية وأصحاب هذه الأموال ومثال ذلك بين الحارس القضائي ومن وضعت أمواله تحت الحراسة.
- موائع تحول دون المطالية بالحيارة الاستحقاقية : إن ثمة أعذار تمنع المحوز عليه من المطالبة بحقه إلا بعد زوالها ، فهي مانع مؤقت له من المطالبة بالحيازة الاستحفاقية ، و قد يرجع ذلك إلى شخص المحوز عليه كالقصور.
- موانع تقطع بها الحيازة الاستحقاقية : وضعت المادة 257 من المدونة ثلاث حالات ينقطع بحدوثها احتساب مدة الحيازة ولا يبتدأ من جديد في احتسابها الا من تاریخ زوال أسباب الانقطاع وهي كالاتي :
حالة فقدان الحائز حيازته أو تخليه عنها عن طواعية واختيار ، إذا رفعت دعوى ضد الحائز والمقصود بها دعوى الاستحقاق باعتبارها الدعوى التي ترفع ضد من بيده الشيء كما استقر على ذلك الاجتهاد القضاني , على أن الانقطاع لا يكون له آثار اذا رفضت هذه الدعوى أو تنازل عنها المدعي إذا أقر الحائز بصحة دعوى المحوز عليه.
الآثار المهمة وهي :
+ الحيازة وسيلة لكسب الملكية يعد أهم آثار الحيازة ذلك أن الحائز يكسب الحق الذي يظهر أنه حائز له ، وقد أكد على ذلك قرار صادر بتاريخ 16 أكتوبر 1966 عن المجلس الأعلى الذي جاء فيه " أن دعوى استحقاق العقار لا يمكن سماعها ولا قبول البينة المؤيدة لها بعد مرور عشر سنين عن حوز وتصرف الأجنبي غير الشريك مع حضور القائم بها وسكوته بلا مانع طول المدة المذكورة" بناء عليه لا يمكن انتزاع العقار موضوع الحيازة من الحائز ولو ثم الأدلاء بما يثبت الملكية.
+ الحيازة تعطي الحق في استعمال مختلف الوسائل الرامية لحماية الحيازة : وتبقي أهم دعاوى حماية الحيازة التي يمكن الحائز ممارستها وهي المنظمة في قانون المسطرة المدنية (166 إلى 170)
- دعوى منع التعرض : الهدف منها وقف أي تعرض قد يتعرض له الحائز وإزالة كافة آثاره ،
- دعوى استرداد الحيازة : الهدف منها استرجاع حيازة العقار حيث تكون قد انتزعت من الحائز بالعنف.
- دعوى وقف الأعمال الجديدة : فيكون الهذف من ورائها وقف بعض الأعمال التي تم الشروع في إنجازها والتي من شأنها أن تكون سببا في عرقلة وإزعاج الحائز.
العقود التي تكسب الملكية( الهيبة و الصدقة والمغارسة)
- عقود التبرعات : هي ما يعطيه الإنسان مجانا دون مقابل كالهبة والصدقة والعمرى وغيرها . .
1 - الهبة
لقد استهل المشرع الفصل الخاص بتنظيم الهبة و وضع تعريف لها وذلك من خلال المادة 273 من م ح ع على أن " الهيبة تمليك عقار أو حق عيني عقاري لوجه الموهوب له في حياة الواهب بدون عوض "
🔹أركان وشروط عقد الهبة
- الإيجاب و القبول : إن الإيجاب في عقد الهبة هو ذلك التعبير الصادر عن إرادة الواهب بأن يتبرع لشخص آخر بالشيء الموهوب ، ويجب أن يظل هذا الإيجاب مستمرا في الزمان إلى أن يقبله الموهوب له ، فإذا توفي الواهب قبل أن يقبله الموهوب له الملك الموهوب بطلت الهبة المادة 279 من م ح ع، أما قبول الهبة فهو ذلك التعيبير الصادر عن الموهوب له الذي يوجه للواهب ، بقبول الهبة ، وقد استلزم أن بيرم عقد الهبة في محرر رسمي وبالتالي استبعد الوثيقة العرقية .
- أهلية الواهب : يشترط لصحة الهية أن يكون الواهب كامل الأهلية مالكا للعقار الموهوب وقت الهبة طبقا للمادة 275 من م ح ع.
- اما الموهوب له فلا تشترط مدونة الحقوق العينية أن يكون كامل الأهلية ، إلا أنها ميزت بين حالتين : أما أن يكون الموهوب له فاقد الأهلية فيقبل الهيبة عنه نائبه الشرعي ، وفي حالة غياب هذا الأخير يعين القاضي مقدما ينوب عنه في القبول ، او آن يكون فيها الموهوب له ناقص الأهلية كالصغير المميز فقبوله الهبة شخصيا يقع صحيحا ولو مع وجود نائبه الشرعي .
- ملكيته للشيء الموهوب : يشترط أن يكون الشيء الموهوب مملوكا للواهب وقت الهبة ، وبالتالي فإن من وهب الشيء قبل أن يملکه فلا تلزمه هذه الهية.
- إحاطة الدين بمال الواهب وألا يكون في مرض الموت : عبر عنها المشرع من كان الدين محيطا بماله فلا تصح هبته ، لأنه يتعين عليه أولا أن يسدد ديونه ، و ألا يكون الواهب في مرض الموت و إذا تمت الهبة في مرض الموت فقد أفاد المشرع أنه تطبق عليها أحكام الوصية ، و بالتالي تكون جائزة في حدود الثلث ، ما عدا إذا لم يكن الواهب وارث، إذ ذاك تصح الهية في الشيء الموهوب بأكمله وذلك بمقتضي المادة 280 من م ح ع
- الاعتصار في عقد الهيبة : نصت مدونة الحقوق العينية في المادة 283 على أنه : " يراد بالاعتصار رجوع الواهب في هبته ويجوز في حالتين :
أولا : فيما وهبه الأب أو الأم لولدهما قاصرا كان أو راشدا
ثانيا : إذا أصبح الواهب عاجزا عن الإنفاق على نفسه أو على من تلزمه نقته.
ويمكن القول على أن الاعتصار هو حالة استثنانية ترد على عقد الهبة بناء على حالات معينة تبيح للواهب استرجاع العين الموهوبة ولا يكون ذلك إلا إذا أشهد بالاعتصار وتم التنصيص عليه في عقد الهبة وقبل ذلك الموهوب له ، وكذا متى لم تكن هناك موانع تحول دون ذلك كالتالي : ( المادة 285)
+ إذا كانت الهبة من أحد الزوجين للآخر ما دامت رابطة الزوجية قائمة.
+ إذا مات الواهب أو الموهوب له قبل الاعتصار
+ إذا مرض الواهب أو الموهوب له مرضا يخشى معه الموت ، فإذا زال المرض عاد الحق في الاعتصار
+ إذا تزوج الموهوب له بعد إبرام عقد الهية ومن أجلها
+ إذا فوت الموهوب له الملك الموهوب بكامله ، فإذا اقتصر التفويت على جزء منه جاز للواهب الرجوع في الباقي.
+ إذا تعامل الغير مع الموهوب له تعاملا ماليا اعتمادا على الهيبة و
+ إذا أدخل الموهوب له تغييرات على الملك الموهوب أدت إلى زيادة مهمة في قيمته
🔹آثار عقد الهية
يترتب على الاعتصار في الهبة فسخ عقد الهبة ورد الملك الموهوب إلى الواهب، لا يلتزم الموهوب له برد الثمار إلا من تاريخ الاتفاق أو من تاريخ الحكم النهاني في الدعوى ، كما يجوز للموهوب له أن يسترد النفقات الضرورية اما النفقات النافعة ونفقات الزينة لايسترد منها الا مازاد في قيمته.
إذا استرجع الواهب الملك الموهوب دون وجه حق وهلك في يده ، فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهالك إذا امتنع الموهوب له عن رد الملك الموهوب إلى الواهب بعد اعتصاره اتفاقا أو قضاء ، رغم إنذاره بذلك طبقا للقانون ، وهلك العقار الموهوب في يده فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهلاك نفقات الاعتصار ورد الملك الموهوب يتحملها الواهب.
الفرق بين الهية و الصدقة يمكن تعريف الهية والصدقة بأنها تمليك مال بدون عوض والفرق بينهما أن الصدقة يقصد بها التقرب إلى الله تعالي ونيل ثواب الآخرة ، في حين أن الهيبة يقصد بها شخصية الموهوب له والتقرب إليه . وتطبق عليهما نفس الأحكام ولا يفترقان إلا في بعض الأمور .
+ الهبة تعتصر بخلاف الصدقة التي لا يجوز اعتصارها والرجوع فيها
+ لا يجوز للمتصدق تملك الصدقة مرة ثانية بأي وجه من وجوه التملك إلا بالإرث ، بخلاف الهية فيجوز اللواهب أن يشتري ما وهبه ، ولا يجوز أن يشتري ما تصدق به
3 - المغارسة
عرفتها مدونة الحقوق العينية من خلال نص المادة 265 م ح ع ، على أنها " عقد يعطي بموجبه مالك ارضه لآخر ليغرس فيها على نفقته شجرا مقابل حصة معلومة من الأرض والشجر يستحقها الغارس عند بلوع الشجر حد الإطعام "
🔹شروط المغارسة
- كون الجزء الذي سيملكه المغارس معلوما ومحددا ( النصف الثلث ، أو الربع أو الخمس )
- كون الشجر الذي سيغرس معلوما ( زيتون ، ليمون ، تفاح ).
- كون الشجر المعين مما يمكث طويلا لسنين فلا يجوز عقد المغارسة على الزرع أو الخضر
- كون المدة التي سينجز فيها الغرس محددة إما بمدة معينة ، أو ببلوغ الشجر علوا معينا ، أو بالإطعام أي أن تثمر الأشجار ثمارها.
- كون الاتفاق انصب على تملك المغارس للنصيب المعين في كل من الأرض والشجر
- عدم تكليف المغارس بأعمال كثيرة تكلقه صرف نفقات بالإضافة إلى عمله.
- ألا يكون محل المعاوضة حقوقا مشاعة
- يجب إبرام عقد المغارسة في عقد رسمي
🔹أركان الشفعة
- الشفيع وهو الشخص الذي له الحق للأخذ بالشفعة لأجل أخذ الحصة من المالك الجديد الذي اشترى الحصة الشائعة من أخدالشركاء.
- المشفوع وهو الشيء محل حق الشفعة
- المشفوع منه : وهو الشخص الذي انتزع منه النصيب المتملك بعوض
-المشفوع به : وهو ما يؤديه الشفيع للمشفوع منه نظير الحصول على الحصة الشائعة
🔹شروطها
- يجب ممارسة حق الشفعة داخل الأجل القانوني : أجل ممارسة حق الشفعة يختلف حسبما تعلق الأمر بعقار غير محفظ أو منقول أو بعقار في طور التحفيظ ، وأخيرا إذا تعلق الأمر بالعقار المحفظ.
- شفعة عقار غير محفظ او منقول تغارس الشفعة في هذه الحالة داخل سنة من تاريخ العلم بالبيع الحاصل في الملكية الشائعة ، أما في حالة عدم العلم فيمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد ,وهو أجل مسقط يسري في مواجهة الكل.
- شفعة عقار في طور التحفيظ من خلال المادة 304 م ح ع فإن أجل الشفعة بالنسية للعقار في طور التحفيظ يبدأ من تاريخ الايداع وإلى غاية سنة كاملة إذا لم يتم تبليغ الشراء إلى الشفيع أما إذا تم التبليغ فحق الشفعة يسقط بمرور 30 يوما كاملة من تاريخ التوصل بالتبليغ.
- شفعة عقار محفظ :طبقا للمادة 304 م ح ع فإذا عمد المشتري إلى تبليغ دوي الحق في الشفعة ، فأجل الشفعة يسقط والحال هده بمرور 30 يوما كاملة من تاريخ التوصل.
أما في الحالة التي لم يعد فيها المشتري إلى القيام بالإجراء المذکور ، فأجل الشفعة يسقط بمرور سنة من تاريخ التقييد بالرسم العقاري.
- يجب أداء الثمن وتوابعه ثمن الشيء المبيع فالشفيع الذي يعبر عن الرغبة في ممارسة الشفعة ملزم بأداء ثمن الشيء المبيع لفائدة المشتري كمقابل للأخذ بالشفعة وإيداع هذا الثمن والمقصود هنا هو الثمن الحقيقي ، وإذا وقع خلاف حول الثمن فالأمر آنذاك موكول للقاضي الذي يعمل على تعين الثمن الحقيقي وله أن يستعين بالخبراء لتحديده وفق الثمن المتداول في السوق.
مصروفات العقد وقيمة التحسينات فالشفيع ملزم بأداء مصروقات العقد كنفقات عقد الشراء ، وقيمة الطوابع المالية ، وكذا رسوم التقييد إذا تعلق الأمر بعقار محفظ بالإضافة لأتعاب الموثق والعدل وغيرها كما أنه ملزم بدفع قيمة التحسينات.
🔹آثار ممارسة حق الشفعة
حلول الشفيع ممارس الشفعة محل المشتري فهو يعتبر خلفا للبائع لا خلفا للمشتري ، فيحق له بعد تملك الحصة المبيعة ممارسة كافة السلطات على تلك الحصة، للمتصرف في الفترة الممتدة بين حصول واقعة شراء الحصة المشاعة و وقوع الشفعة حائزا حسن النية وله الحق في الثمار طوال هذه المدة.
عند استحقاق الشفيع للحصة المبيعة وتقييدها في الرسم العقاري إذا كان القطار محفظ تنتقل ملكية العقار المشفوع إلى الشفيع.
🔹طرق انشاء حق الارتفاقی
1. الارتفاقات الطبيعية : يقصد بها الإرتفاقات التي تنشا عن الوضعية الطبيعية للأماكن.
2. الارتفاقات القانونية : يفرضها القانون على مالك عقار لمصلحة عقار آخر . وهي نوعان : منها المقررة للمصلحة العامة وأخرى مقررة للمصلحة الخاصة المقررة للمصلحة العامة : هي ذات طبيعة إدراية ، حيث أنها تعرف بالارتفاقات الإدارية كذلك من ذلك المقررة لمصلحة المياه العامة والخطوط الهاتفية وخطوط الكهرباء وكذا لمصلحة المواقع الحربية والمنشات العسكرية وكذا الارتفاقات الخاصة بالتجزئات العقارية .
3. المقرة للمصلحة الخاصة : الارتفاقات التي نظمها القانون من أجل تحميل عقار منفعة عقار أخر. من ذلك حق المرور للعقار الذي ليس له منفذ إلى الطريق العام ، والارتفاق القاضي بتصريف الماء من العقار إلى المجرى العام ، أو جر الساقية إليه عبر الأراضي المجاورة .
4. الارتفاقات الاتفاقية : تنشأ بفعل الإنسان وإرادته عن طريق الاتفاق ، إذ يمكن لكل المالكين العقارين أن يتفقا على إحداث ما يشاءان من الارتفاقات لصالح أحد العقارين على الآخر ، وأن ينظما هذه الارتفاقات على الكيفية التي يحددانها في هذا الاتفاق .
🔹انواع حق الارتفاق
حق الشرب : هو نوبة من الماء ينتفع بها لسقي الأراضي وما بها من غرس وشجر ويكون :
عاما : يحق لكل إنسان الانتفاع به بأي وجه من وجوه الانتفاع مع التقيد بالنصوص القانونية المتعلقة بنظام المياه.
خاصا: المخصص لمنفعة عقار بعينه ، لا يحق لأحد التصرف فيه إلا برضي صاحبه، واستثناء يحق للمجاورين استغلاله في حالة ما إذا فضل عن صاحب حق الشرب ، أي بعد أن يستوفي حاجته منه .
حق الشرب المشترك : عندما يكون حق الشرب مشاعا بين عدة شركاء ، لا يمكن لأي واحد أن يرتب عليه حقا للغير بدون موافقتهم جميعا
حق المجرى : من خلال المادة 56 م ح ع ، يعرف أنه حق المجرى هو الحق في تمرير ماء الري من مورده بأرض الغير الى لوصول به إلى الأرض المراد سقيها به وذلك عبر مجرى أو مواسير . ولابد لثبوته من تحقق البعد عن مورد المياه من ناحية ، وأحقية الملك في التصرف في هذه المياه من ناحية ثانية ، ويدفع تعويضا مقدما لمالك الأرض التي تمر بها مياه المجرى من ناحية ثالثة . يمنع على ملاك الأراضي منع متى ثبت له هذا الحق (م 57) ، في مقابل أن صاحب هذا الحق يتحمل مصاريف الصيانة (م 58) .
- حق المسيل أو الصرف معناه تلقي الأرض المنخفضة المياه السائلة من الأرض التي تعلوها ما لم تسهم يد الإنسان في إسالتها ، فليس لمالك الأرض المنخفضة منع هذا المسيل ما دام طبيعيا ، وليس له التعويض ما دام صاحب الأرض العالية ثم يزد في عبء الارتفاق كما أوجبت م 62 و 63 أن تصريف المياه الزائدة عن الحاجة أو غير الصالحة يشترط لتمريرها ، أن تمر في مواسير حتى لا تسيب للعقار المرتفق به إلا أقل ضرر مقابل تعويض مناسب .
حق المرور : إن العقار إذا كان محصورا عن الطريق العام فإنه يحق لصاحبه أن يطلب تعيين ممر في الأرض المجاورة ، لتكون صلة وصل بين ذلك العقار والطريق العام ويشترط لذلك أن يكون العقار الذي يطلب صاحبه الممر لا منفذ له إلى الطريق العومية أصلا ، وألا يكون انحصار هذا العقار ناتجا عن صاحبه كما لو قام صاحبه بتجزئته وباع أجزاء التي تلي الطريق العمومية، ودفع تعويض لمن فتح الممر في عقاره تقدره المحكمة على حساب الضرر الذي يلحق العقار.
حق المطل : وهو حق المالك في فتح فتحات للتهوية أو لدخول الضوء ، يشترط فيه عدم جواز فتح نوافذ أو شبابيك في حائط ملاصق لملك جاره إلا باذنه وعلى مسافة مترين أو متر واحد إذا كان حق المطل مفتوحا على ملك عام فإنه لا يجب التقيد بهذه المسافات المذكورة
🔹اسباب انقضاء حق الارتفاق
- انتهاء الأجل المحدد : رغم أن من خصائصه أنه حق دائم ، إلا أنه يجوز توقيته باتفاق خاص بمدة محددة ينقضي بانقضائها إلا إذا اتفق على تجديدها.
- التنازل عن حق الارتفاق : إذا تنازل صاحب العقار المرتفق عن ارتفاقه فإن هذا الارتفاق ينتهي ويتطهر العقار الخادم بصفة نهانية .
- اجتماع العقارين في يد مالك واحد : فينقضي حق الارتفاق ، لأنه من شروط الارتفاق كون العقاران غير مملوكين لشخص واحد.
- استحالة استعمال الارتفاق ، وذلك بسبب تغير حدث في العقارين .
- هلاك أحد العقارين هلاكا كليا ، أما إذا كان جزنيا فلا ينقضي لأنه يظل ممكن في الجزء الباقي من العقار.
- زوال الغرض الذي أحدث من أجله ، منفعته وفائدته لا تتناسب بزوال الغرض الأصلي .
🔹أحكام الارتفاق والتحملات العقارية
حقوق والتزامات مالك العقار المرتفق : لصاحب العقار المرتفق أن يجري ما هو ضروري من الأعمال لاستعمال حق الارتفاق ،وما يلزم للحفاظ عليه وهذا ما أكدته المادة 44 من م ح ع فحق الارتقاق بالمرور يخول مالك العقار المرتقفق الحق في رصف الطريق وتعبيده ليكون صالحا للمرور، ويتقيد مالك العقار المرتفق بشرط في مباشرته لهذه الأعمال وهو أن يكون الاستعمال بأقل ضرر ممكن فلا يجوز له أن يسلك في استعماله سبيلا مضر إذا كان هناك سبيل أقل ضرر منه ، أما التزامات مالك العقار المرتفق ، إما بنص القانون أو بمقتضي العقد ، ومن بين الالتزامات الملقاة على عاتق مالك العقار المرتفق الالتزام بأداء نفقة الأعمال اللازمة وهو حق الارتفاق وصيانته.
التزامات مالك العقار المرتفق به : يمكن أن تلخص هذه الالتزامات في المادة 47 في فقرتها الأولی فرضت على صاحب العقار المرتفق به التزاما سلبيا وهو الامتناع عن أي عمل يرمي إلى الانتقاص من استعمال حق الارتفاق أو جعله أكثر مشقة، الامتناع عن تغيير موضع حق الارتفاق، الامتناع عن إزالة حق الارتفاق بسبب تجزئة العقار.
التحملات العقارية : قد خصص المشرع المغربي من خلال مدونة الحقوق العينية الفصل الثاني من الباب الثاني للحديث عن التحملات العقارية وذلك من خلال المواد من 70 إلى 78. وبالقراءة المتأنية لهذه المواد نلاحظ أنها تعالج مسألة التحملات العقارية من خلال أمرين أساسين هما :
- إزالة الضرر القائم : من المعروف أن الشريعة الإسلامية أقرت مبدأ منع المالك من التعسف في استعمال حقه ، وهذا المبدأ يقضي بأنه لا يجوز لأي مالك أن يستعمل ملکه استعمالا يضر غيره ، ولو لم تتجه نية المالك إلى إحداث ذلك الضرر .
منع الضرر المستقبلي في مجالي :
- مجال الغرس حيث تقيد المادة 72 م ح ع المالك بعدم غرس أشجار أو شجيرات أو أغراس على حدود أرضه دون مراعاة المسافة التي تحددها الأنظمة ، وفي عدم وجودها فتحدد المساحة بحسب نوع المغروسات : إذا كانت المغروسات مما يفوق علوها مترين ألزم غرسها على مسافة مترين من الحد الفاصل ، ونصف متر إذا كانت دون ذلك ، ولا يلزم التقيد بهذه المسافة إذا وجد حائط على الحدود شريطة ألا تعلو الأغراس قمة الحائط.
- في مجال البناء : إذ أقرت المادة 78 م ح ع على أنه يجوز لمالك العقار الذي يخشى لأسباب واقعية حدوث شقوق البيت نتيجة الأشغال المجاورة لعقاره وله أن يطالب مالك العقار المجاور موضوع الأشغال باتخاذ ما يلزم لمنع الضرر ، كما له المطالبة بوقف الأشغال عن طريق رفع الدعوى أمام القضاء الاستعجالي.
6 -حق الإنتفاع
هو حق عيني يخول لصاحبه سلطة مباشرة على الشيء محل هذا الحق ، ويعطيه كذلك سلطة الاستعمال والاستغلال .
🔹خصائص حق الانتفاع
حق الانتفاع حق عيني يحتج به في مواجهة سائر الناس
_ حق الانتفاع يعطي لصاحبي مسلطة الاستعمال والاستغلال دون سلطة التصرف
_ حق مؤقت فهو ينتهي بانتهاء المدة المحددة له ، والتي لا يمكن أن ت تجاوز في جميع الأحوال حياة المنتفع لأنه ينتهي بانتهانها.
_ لا يعتد به إذا كان وارد على عقار محفظ إلا إذا تم تقييده في الرسم العقاري.
🔹طرق إنشاء حق الانتفاع
إما قانونية أو اتفاقية
الإنتفاع المنشأ بالقانون : الذي ينشأ بقوة القانون دون الحاجة إلى اتفاق الأطراف كما في حالة انتفاع الورثة بالموصی به لجنين ، مات الموصي ولم يولد بعد إلى أن يولد حيا م 304 م ا. وهناك حالة أخرى متعلقة بانتفاع من وجد من الموصى لهم وقت وفاة الموصي بالموصی به إلى غاية اليأس من وجود غيرهم م 305 م أ.
- الانتفاع المنشأ بالاتفاق : وهو ذلك الذي ينشأ بالإرادة أي بناء على اتفاق ، مثال ذلك أن يبيع الشخص عقاره ويشترط الاحتفاظ بمنفعته لمدة من الزمن .
وحسب المادة 81 م ح ع فإن حق الانتفاع يمكن أن يترتب على الملكية العقارية وحق السطحية ، وعلى حق الزينة وعلى حق الهواء أو التعلية . ولا يمكن إنشاء حق الانتفاع على غير هاته الحقوق الواردة في المادة 81 المذكورة .
🔹أسباب انقضاء حق الانتفاع
- موت المنتفع : فهو في الأصل حق مؤقت ، وأنه ينتهي لزوما بموت المنتفع طبقا للمادة 79 م ح ع وإذا كان لعدة أشخاص على التعاقب ، ينتقل بموت أحدهم إلى الآخرين إذا ماتوا جميعا انتهى حق الانتفاع ، أو إذا كانوا على سبيل الاشتراك فإن وفاة أحدهم ينقضي هذا الحق في حشود نسبة حصته.
- انتهاء أجل الانتفاع : المادة 80 م ح ع ، أقرت بأن حق الانتفاع يمكن أن ينشأ مقيدا بأجل وبالتالي إذا حل الأجل المعين في العقد ، انقضى حق الانتفاع .
- هلاك الشيء المنتفع كليا : شرط الهلاك الكلي أما الجزئي فيبقى ساريا بالنسبة للأجزاء الباقية الصحيحة شرط كون الهلاك نتيجة قوة قاهرة ، إما بفعل الانسان فيتحول إلى الانتفاع بالتعويض الذي يلتزم الشخص المسؤول عن الهلاك.
- تنازل المنتفع : المادة 103 اشترطت عدم المساس بدائني المنتفع ، لأنه من حقهم المطالبة بإبطال هذا التنازل.
- اتحاد الحقوق : اجتماع صفتي المنتفع ومالك الرقبة في شخص واحد( الشراء ، الارث الوصية ، أو الهبة).
- تعسف المنتفع في استعمال حقه : حيث يحق لمالك الرقبة رفع دعوى أمام القضاء للمطالبة بانهاء حق الانتفاع بناء على سوء الاستعمال ويمكن للقاضي ، حسب خطورة الموقف وحسب الأحوال ، أن يصدر حكم إما بانقضاء حق الانتفاع كليا ، أو باسترجاع مالك الرقبة الانتفاع شريطة أن يدفع سنويا للمتفع أو لمن انتقل إليه هذا الحق مبلغا معينا وذلك إلى الوقت الذي كان من المقرر انتهاء الانتفاع فيه .
🔹خصائص حق العمری
- حق عيني عقاري
- حق مؤقت :لانه يقرر طول حياة المطى له آو المعطى او لمدة معلومة
🔹شروط حق العمری
- توفر الايجاب والقبول والأهلية والمحل والسيب
- إبرام عقد العمري في محرر رسمي
- التمييز بين حق العمرى الوارد على العقار غير المحفظ وحق العمرى الوارد على العقار المحفظ وفي الحالة الثانية لابد من تقييده بالرسم الخاص بالعقار موضوع العمرى لدى المحافظة العقارية.
🔹أثار حق العمري
يترتب على حق العمرى مجموعة من الأثار تتمثل في كل من الحقوق التي يكتسبها والالتزامات التي يلتزم بها كل من المعطى والمعطى له ، وعلى اعتبار أن حق العمرى يعتبر من الحقوق المقيدة بأجل ينتهي لزوما بحلوله ، فإنه ينقضي إما
بانتهاء المدة المتفق عليها أو بوفاة المعطى أو المعطى له حسبما تم الاتفاق عليه في العقد.
🔹حقوق والتزامات المعطي
نقل ملكية منفعة العقار محل العمري إلى المعطى له وتسليمه العقار بالمواصفات التي كان عليها وقت إبرام العمري والمحددة أساسا في العقد. ويتم التسليم فور إبرام العقد أو في الوقت المتفق عليه و مكان التسليم هو مكان العقار ، وفي حالة امتناع المعطى عن التسليم فمن حق المعطى له اللجوء إلى القضاء قصد إجباره على تنفيذ التزامه.
🔹حقوق والتزامات المعطى له
تعمير العقار طبقا للمادة 107 من مدونة الحقوق العينية . فلو كان العقار محل العمرى عبارة عن منزل فلابد له أن يسكنها ، أما إذا كان أرض فلاحية فإن له أن يأخذ غلتها .
تحمل نفقات الصيانة المحافظة على العقار موضوع العمرى وكذا تحمل التكاليف العادية المفروضة على العقار.
🔹انقضاء حق العمری
- انتهاء المدة المحددة لانقضانه في العقد .
- موت المعمر أو المعمر حسب ما اتفق عليه في العقد.
- موت المعمر (المعطى له) إذا لم يتم تحديد أجل لانهاء العقد .
- هلاك العقار موضوع العمري
- عدم استعمال العقار من المعطى له
🔹إنشاء حق الاستعمال
ينشأ حق الانتفاع بارادة الأطراف أو بحكم القانون ويمكن أن يكون مقيدا بأجل أو بشرط. إذا لم يتضمن السند المنشئ لحق الاستعمال نطاق هذا الحق ، فإن من له حق الاستعمال على ثمار عقار لا يمكنه أن يأخذ إلا بمقدار ما يلزم منها لسد حاجياته وحاجيات من تلزمه نفقته إذا تعلق هذا الحق بسکنى دار فلا يجوز لصاحبه أن يستعمله إلا بمقدار حاجته أو حاجات من تلزمه نفقته.
🔹انقضاء حق الاستعمال
- انتهاء المدة المحددة لذلك
- انقضاء بتلف الشيء وهلاكه بصفة تامة
- انتهاء الحق لاتحاد الحقوق
- انقضاء الاستعمال بسبب تعسف صاحب الحق و سوء استعماله
🔹خصائص حق السطحية:
- قابل للتفويت لايمكن ترتيب حق السطحية على الحقوق المشاعة الا باتفاق جميع الشركاء
- ينتقل بالشفعة أو الإرث أو بالوصية
🔹آثار حق السطحية
- اثار حق السطحية بالنسية لمالك الرقبة إمكانية التصرف في ملكية الأرض بمقابل أو بدون عوض شريطة عدم الإخلال بحقوق صاحب حق السطحية.
- إنشاء حق الارتفاق على الأرض : بإمكانه إنشاء حق الارتفاق بالمرور على أرضه الفلاحية مثلا لمصلحة عقار : مجاور ، مادام ذلك لا يلحق ضررا بمصلحة مالك حق السطحية.
- آثار حق السطحية بالنسبة لصاحب حق السطحية : لم يخصص المشرع المغربي لصاحب حق السطحية من حقوق سوى مادة فريدة في مدونة الحقوق العينية وهي المادة 117 التي نصت على أنه يمكن لمن له حق السطحية أن يفوته أو يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق الارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق
🔹أسباب انقضاء حق السطحية
- بالتنازل عنه صراحة باتحاده مع ملكية الرقبة في يد شخص واحد
- بهلاك البنايات أوالمنشات أو الأغرام هلاكا كليا.
🔹خصائصه
- انه حق عيني ولابد من تسجيله في السجل العقاري لينتج اثاره بين الأطراف وفي مواجهة الغير.
- انه يمكن أن يكون محلا لرهن رسمي ويمكن أن ينشأ حق انتفاع لمدته.
- انه قابل للتصرف فيه من قبل صاحبه كما يمكن الحجز عليه من قبل الغير.
🔹حقوق المكتري والتزاماته
يعتبر حق صاحب حق الكراء الطويل الأمد المكتري مالكا ، لكن في حدود هذا الحق أي أنه يملك فقط الانتفاع بالأرض وما عليها من منشآت أو بناءات أو أغراس ، سواء كانت موجودة قبل إنشاء عقد الكراء او بعد سريان هذا العقد ، ولكن دون المساس بالعقار الوارد عليه هذا الحق .
يمكن صاحب حق الكراء الطويل الأمد أن يكتسب لصالح العقار حقوق ارتفاق ، و أن يرتب علیه بسند حقوق ارتفاق للغير شرط ألا تتجاوز مدة الارتفاقات مدة الكراء الطويل الأمد وإخبار المالك بذك .
🔹التزامات صاحب حق الكراء الطويل الأمد
فيمكن إجمالها فيما يلي :
- يلتزم بتأدية كل واجبات الكراء.
- تعهد العقار بالصيانة و القيام بجميع تكاليف و تحملات العقار.
- بالنسبة للبنايات الموجودة وقت الكراء و البنايات المشيدة تنفيذا للاتفاق يكون المكتري ملزما بالإصلاحات أيا كان نوعها ، غير انه ليس عليه إعادة البنايات إذا أثبت أن سبب انهيارها حادث فجاني أو قوة قاهرة.
- لا يمكن للمكتري طلب تخفيض واجبات الكراء بحجة تلف الملك جزنيا أو تلف كل المحصولات بقوة قاهرة أو حادهث فجائي.
🔹طرق انشاء و انقضاء حق الكراء الطويل الأمد
ينشأ الكراء الطويل بصفة عامة عن طريق العقد، و يجب أن يتمتع مالك الأرض بأهلية التصرف الرشد و تمام الأهلية عند إبرامه، و قد أوجب الفصل 629 من ق ل ع على ما يلي : "ومع ذلك يلزم أن يثبت كراء العقارات و الحقوق العقارية بالكتابة إذا عقدت لأكثر من سنة ".
ومن جهة أخرى قد ينشأ الكراء الطويل الأمد عن طريق الشفعة لصالح أحد المكترين على الشياع ، إذا قام بشراء حصة أحد المشاعين ، أو عن طريق الإرث بوفاة صاحب هذا
الحق بالنسبة للمدة المتبقية.
أما انقضاء الكراء الطويل الأمد ينقضي الكراء الطويل الأمد إما بانقضاء مدته أو بصدور حكم قضائي أو باتحاد الذمة ، أو بالتنازل عنه صراحة بهلاك محل الكراء الطويل الأمد هلاكا كليا .
🔹أركان الوقف
تتمثل في منشئ التصرف (الواقف) والمنشأ لفاندته التصرف (الموقوف عليه) و محل التصرف (الموقوف) والعبارات الدالة على التصرف (الصيغة) و هذا ما نصت عليه المادة 3 من المدونة .
🔹 شروط صحة عقد الوقف
- الإشهاد : اشترطت المدونة لإنشاء الوقف توثيقه في وثيقة رسمية ، وخصت بذلك العدول مع مخاطبة قاضي التوثيق الذي ألزمته ببعث نسخة من رسم التحبيس إلى إدارة الأوقاف كألية تمكنها من تتبع عمليات التحبيس . وهذا هو الأصل ، وكاستثناء يمكن إنشاء الوقف في وثيقة مكتوبة بخط اليد من طرف الواقف شريطة المصادقة على إمضائه لدى السلطات المختصة بذلك قانونا .
- حوز المال الموقوف عن الواقف : من المعروف فقها انه يشترط لصحة الوقف حوز الموقوف قبل حصول المانع للواقف من إفلاس او مرض . وإلا كان الوقف باطلا ، وهو ما تبناه المشرع صراحة في المادة 24 من المدونة.
الحقوق العرفية حق الزينة وحق الهواء والتعلبة
🔹عناصر حق الزيئة
- ضرورة وجود عقد كراء
- أن يقوم المكتري ببناء أو تحسينات على العين المكتراة ، فهذه البنايات والتحسينات التي يقوم بها المكتري تعطيه حقا عينيا يزاحم المالك الأصلي في حق الرقبة مما يجعل الملك مشتركا بين مالك الرقبة ( الدولة الخواص) ومالك المنفعة (المكتري) على التحسينات التي شيدها على نفقته.
🔹الأثار المترتبة على حق الزينة
يعتبر صاحب حق الزينة مالك له أي للبناء المحدث على أرض الغير ، فله حق الاستعمال والاستغلال والتصرف ، ولكن دون المساس برقبة العقار الوارد عليه حق هذا الحق .
يمكن لصاحب حق الزينة أن يفوت البناء الذي أحدثه ، وأن يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق .
يحق لمالك العقار محل حق الزينة الدفاع عن حقوقه في الرقبة ضد كل من حاول المساس بها ولو كان صاحب حق الزينة نفسه
🔹اسباب انقضاء حق الزينة
نصت عليها المادة 135 م ح ع
- انتهاء مدته : فقد سبق القول بأن حق الزينة حق مؤقت .
تنازل صاحب حق الزينة عنه صراحة لفائدة مالك العقار ، غير أن مدونة الحقوق العينية اشترطت أن لا يكون فيه ضر بدائيني صاحب هذا الحق ، ولا أمكنهم المطالبة بأبطاله .
- اتحاد الحقوق ، يصبح صاحب حق الزينة الأمد نفسه مالك العقار.
- الهلاك الكلي للبناء موضع حق الزينة ولو كان ذلك بسبب القوة القاهرة أو الحدث الفجائي ، إلا اذا أذن مالك الرقبة لصاحب حق الزينة بإعادة بنانه
🔹حقوق والتزامات صاحب السفل
- حقه في ملكية الأرض المقام عليها البناء
- حق التصرف في الجزء المملوك له
- حقه في الإذن لصاحب حق الهواء والتعلية بتفويت الهواء العمودي الذي يعلو بناءه ،
🔹أما التزامات صاحب السفل
- القيام بالأعمال و الترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو مثل صيانة السقف و ترميمه.
- الالتزام بعدم هدم البناء إن كان هدمه سيؤدي إلى سقوط العلو.
🔹حقوق والتزامات صاحب العلو
- حقه في التمتع بالملكية التامة لعلوه : نظرا لكون صاحب العلو قد اشترى هواء صاحب العقار الأصلي ، فإن هذا الشراء يخوله أن يتصرف فيه ، وأن يستعمله و يستغله
- حقه في التمتع بالهواء الذي يعلو بنانه
- حقه في طلب تحفیظه
🔹التزامات صاحب العلو
تتجلى في :
- الالتزام بالبناء القانوني
- الالتزام بالصيانة أي صيانة أرضه وعلوه حتى لا يتأثر السقف السفلي من إهماله لهذه الصيانة كما لا يجوز له أن يحمل سقف السفل بأشياء ثقيلة تجاوز طاقته.
- كما يلتزم بكل التكاليف المشتركة سواء في إطار نظام الملكية المشتركة أو في نظام الارتفاق.
المصدر تلخيص القانون العقاري والحقوق العينية للطالب وديع بوركن
| دروس ذات صلة | |
|---|---|
| كتاب الحقوق العينية | |
| كتاب العقار والتعمير |
تعليق