| العنوان | الإندار العقاري في ضوء التشريع العقاري المغربي |
|---|---|
| انجاز الطالب | عبد الغني سلامة |
| تحت اشراف الدكتور | ادريس الحياني |
| نوع المرجع | رسالة |
| التخصص | القانون المدني المعمق |
| السنة الجامعية | 2018/2017 |
| عدد الصفحات | 129 ص |
| حجم الملف | 2MO |
| نوع الملف | |
| روابط التحميل | mediafire أو google drive |
مقدمة
تعد الملكية العقارية إحدى الدعائم الأساسية لتحقيق التنمية، التي حضيت باهتمام خاص من طرف المشرع المغربي بإعتبارها النواة الأساسية لانطلاق كافة المشاريع في شتى الميادين الاقتصادية و الاجتماعية و هو ما يخلق استقرار المعاملات والتصرفات العقارية، الشيء الذي يحسن من إمكانات الإستثمار العقاري، وينعكس إيجابا على المناخ الإقتصادي ليكون قادرا على توفير المتطلبات الإجتماعية و المالية .
فالائتمان ضرورة أساسية من ضرورات النشاط الاقتصادي في المجتمع الحديث، وركيزة لقيام المشاريع الاقتصادية التي تتطلب وجود رأسمال ضخم لتمويل هذه الأخيرة، وأمام ضعف القدرة الذاتية للفرد فرضت عليه اللجوء إلى مؤسسات بنكية قصد تمويل هذه المشاريع.
ويرتبط الائتمان ارتباطا وثيقا بالضمانات، حيث أن الدائن تتوفر لديه الثقة عن طريق تقديم إحدى الضمانات القانونية، لذا فإن مسألة منح القروض من طرف المؤسسات البنكية قصد تمويل هذه المشاريع أصبح أمر حتميا في الوضع الراهن.
وعلى إعتبار أموال المدين ضمان عام لدائنيه، وهو ضمان يتساوى فيه هؤلاء جميعا ، مالم تكن بينهم أسباب قانونية للأولوية تقتضي تقدير بعضهم البعض ، و أهما الرهون و الإمتيازات.
ومن الأسباب القانونية للأولوية، حسب الفصل 1242 من ظهير الإلتزامات و العقود، الرهن الرسمي ، وهو عبارة عن حق عيني تبعي يتقرر على عقار محفظ أو في طور التحفيظ و يخصص لضمان أداء دين << المادة 165 من مدونة الحقوق العينية>>.
وللرهن الرسمي أهمية كبيرة تظهر في كونه من الناحية العملية يضمن حماية خاصة للدائن و يفتح له طريقا آمنا للأستثمار أمواله، كما يضمن مصالح المدين إذا يعطيه إمكانية الإستثمار و إستغلال عقاره و إدارته، كما أنه يشكل ضمانه لحقوق الأغيار، وذلك عن طريق تقييده بالرسم العقاري أو إيداعه بمطلب التحفيظ مما يمكن العموم من الاطلاع على وضعية العقار المرهون المادية والقانونية قبل الإقدام على أي تصرف قانوني بخصوصه.
والأصل أن المدين يؤدي الدين عن طواعية عند حلول أجل الاستحقاق ، وفي حالة الامتناع لا يبقى أمام الدائن إلا خيارين الأول هو منح المدين أجل جديد و الثاني سلوك مسطرة تحقيق الرهن الرسمي و إستخلاص مبلغ الدين من ثمن البيع بالمزاد العلني عن طريق سلوك مسطرة الإنذار العقاري بعيدا عن اللجوء إلى القضاء بغية استصدار حكم أو قرار قضائي يكون بمثابة سند تنفيذي، بل يكفي الحصول على الشهادة الخاصة بتقييد الرهن والتي منحها المشرع قوة السند التنفيذي تخول له توجيه إنذار بالوفاء داخل أجل 15 يوما و في حال تعذر على المدين الوفاء فإن هذا الإنذار يخول للدائن بيع العقار المرهون بالمزاد العلني بعد إستكمال باقي الإجراءات المسطرية.
وهكذا يظهر أن اللجوء إلى الرهن الرسمي أصبح ضرورة ملحة سواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين أو المعنويين كضمانة للحصول على الأموال ، إلا أن عدم الأداء ولجوء الدائن إلى مسطرة تحقيق الرهن عادة ما تسبقها إجراءات تمهيدا لبيعه في المزاد العلني، وذلك حرصا من المشرع على إقامة التوازن بين مصالح الدائن في استيفاء دينه في الموعد المحدد، وحق المدين في عدم حرمانه من عقاره. ومن أهم هذه المقدمات مسطرة الإنذار العقاري موضوع بحثنا.
الفصل الأول : الأحكام العامة للإنذار العقاري
يعد الرهن الرسمي من أهم الضمانات العينية فيما يخص الوفاء بالديون لما يوفره من إستقرار للحياة الإقتصادية و توفير عنصر الثقة بين المدين والدائن ، فهو يوازي بين مصلحة المدين و الدائن بحيث يخول للأول إمكانية إستيفاء مبلغ الدين رغم إعسار الدائن و يمنح الثاني الحق في إستغلال عقاره لكن في الحدود التي لا تضعف بطبيعة الحال من قيمة العقار و تنعكس سلبا على قيمته الإئتمانية.
كما أنه يخول للدائن إقتضاء دينه جبرا متى إمتنع المدين أو عجز عن الوفاء عند حلول أجل الإستحقاق ، فالمدين يصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المحدد في السند المنشئ للإلتزام <<الفصل 255 من ظهير الإلتزامات و العقود >> وبتحقق إحدى الحالات المذكورة يحق لدائن توجيه إنذار إلى المدين أو الكفيل أو الحائز إن وجدا بواسطة العون المكلف بالتنفيد من أجل الوفاء بمبلغ الدين.
ولقد تناول المشرع المغربي الإنذار في المادة 215 من القانون 39 ,108 المتعلق بمدونة الحقوق العينية و التي تنص على مايلي "للدائن الذي لم يستوفي دينه في أجل إستحقاقه أن يحصل على بيع الملك المرهون وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون، وذلك بعد توجيه إنذار بواسطة المكلف بالتنفيد للمدين الأصلي و الحائز أداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل به". بإستقراء هذه المادة نجد أن المشرع ورغم تحديد مدة استحقاق الدين وفق مقتضيات عقد الرهن المبرم بينهم (الراهن / المدين) إلا أنه ولاعتبارات من المشرع فرض ضرورة منح المدين أجال إسترحاميا قصد تنفيذ التزامه .
المبحث الأول : ماهية وشروط الإنذار العقاريالمبحث الثاني : لمسطرة الإنذار العقاري .
الفصل الثاني : الدعاوى المثارة بشأن الإنذار العقاري
ان مسطرة الإنذار العقاري لا تخلو من الإخلالات الشئ الذي يجعل منها عرضة للطعون والمنازعات، ذلك أن كل الأطراف المتدخلة في هذه المسطرة خاصة الدائن والمدين أوالكفيل و الحائز إن وجدا وكذا الغير لهم الحق في المنازعة والطعن في سير إجراءات الإنذار العقاري متى وجد سبب وجيه يخول لهم هذه المكنة.
والنزاع الذي من المحتمل أن يثار من الأطراف المشار إليهم سالفا قد يكون راميا إلى استحقاق العقار المحجوز عليه لعلة عدم ملكية المحجوز عليه، وهذا ما يعرف بدعوى الاستحقاق الفرعية، وإما يهدف إلى الحكم ببطلان إجراء الإنذار العقاري بسبب إخلال شكلي، أو موضوعي، وهذا يخول في حكم دعوى بطلان إجراءات الإنذار العقاري، أو اتخاذ إجراء بوقف التنفيذ لوجود عوارض واقعية أو قانونية وهذا ما يسمى بدعوى الطعون الوقتية.
غير أن متابعة إجراءات الإنذار العقاري بشكل سليم ودون إبداء أي منازعة أو طعن، من قبل أطرافه أو الغير فإن مصيره الإنذار والحالة هذه سيكون تحويله إلى حجز تنفيذ، وبالتالي بيع العقار المرهون بالمزاد العلني.
المبحث الأول: دعوى الإستحقاق الفرعية و دعوى الصعوبة الوقتية.المبحث الثاني: دعوى بطلان إجراءات الإنذار العقاري .
المصدر رسالة الإندار العقاري في ضوء التشريع العقاري المغربي للطالب عبد الغني سلامة
تعليق