| العنوان | محاضرات في نظام التحفيظ العقاري |
|---|---|
| نوع المرجع | كتاب |
| الفصل | الخامس S5 |
| تأليف الأساتذة | عبد العالي الدقوقي المعزوز البكاي |
| السنة الجامعية | 2014/2015 |
| عدد الصفحات | 254 |
| حجم الملف | 7 ميگا |
| نوع الملف | |
| روابط التحميل | mediafire أو google drive |
المقدمة
تحتل الثروة العقارية أهمية بالغة في اقتصاد كل بلد، لهذا سعت الشرائع منذ زمن بعيد إلى وضع نظم عقارية الهدف منها حماية حقوق الملاك وأصحاب الحقوق العينية.
وتناول النظام القانوني للعقار بالمغرب يثير عدة صعوبات قانونية وعملية، وذلك ناتج بشكل أساسي عن تعقد البنية العقارية بالمغرب من جهة، وتشتت النصوص القانونية المنظمة لذلك من جهة ثانية.
إن الملكية العقارية بالمغرب تتسم بتعقدها وعدم وجود نظام وحيد، وهذه أهم سمة تميز الملكية العقارية بالمغرب، وهذا يجد تفسيره في اعتبارات تاريخية حضارية بل وثقافية ..
فعندما نتأمل البنية العقارية بالمغرب سنجد أنها تتخذ عدة أصناف أهمها أراضي الجماعات السلالية، وهي تلك الأراضي التي توجد في ملكية مجموعات إثنية منظمة في شكل قبائل أو دواوير ، ويعتبر ظهير 27 أبريل 1919 بمثابة الإطار القانوني المنظم لهذا النوع من العقارات، حيث حدد الهيآت المسيرة لهذه الأراضي وطبيعة تكوينها، وأيضا طبيعة العلاقات الناشئة بين هذه الهيات وسلطات الوصاية ممثلة في وزارة الداخلية، مع الإشارة هنا إلى أن أفراد الجماعة لا يتمتعون بحق الملكية بل مجرد حقوق انتفاع، وهو ما أصبحت تترتب عنه عدة إشكاليات بخصوص طرق استغلال هذا النوع من الأراضي، وإدخالها في دائرة التداول.
أراضي الأحباس : وهي مجموع العقارات التي أوقفها صاحبها الفائدة جهة معينة عامة أو خاصة، وتسهر على تدبيرها وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية، وهي تتخذ ثلاثة أصناف أساسية، الأحباس العمومية، أحباس الزوايا، ثم الأحباس الخاصة.
وقد خضعت عقارات الأحباس قبل نظام الحماية إلى قواعد الفقه الإسلامي، لكن بعد خضوع المغرب لنظام الحماية سعى المشرع إلى إصدار مجموعة من التشريعات محاولا تقنين الأكرية الواردة على العقارات المحبسة أهمه :
- ظهير 21 يوليوز 1913 بشأن تحسين الأحباس العمومية.
- ظهير 2 دجنبر 1913 بشأن المعاوضات والكراءات الأجل طويل المتعلقة بالأحباس المعقبة وبالزوايا.
- ظهير 27 فبراير 1914 المنظم لحقوق الجزاء والاستئجار والجلسة والمفتاح والزينة.
- ظهير 13 يناير 1918 المتعلق بضبط ومراقبة وزارة
الأوقاف للأحباس المعقبة .
أملاك الدولة الخاصة، وهي التي تملكها الدولة كباقي الأشخاص الطبيعيين ويمكن أن تتصرف فيها بشتى أنواع التصرفات، ومصادر تملك الدولة متعددة، إذ نجد العقارات التي يتوفى أصحاها ولا وارث لها، ونجد أيضا العقارات المستخرجة من الأملاك العمومية، ثم الأملاك التي ترجع ملكيتها إلى الدولة عن طريق الإقتناء بالتراضي أو عن طريق نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، أو عن طريق المصادرة أو عن طريق الاسترجاع من المعمرين ويسهر على تدبير الملك الخاص للدولة إدارة الأملاك المخزنية.
الأملاك العامة للدولة : وهي تلك الأملاك المخصصة للاستعمال العمومي حيث لا يجوز تملكها من قبل الخواص، وهي منظمة أساسا .بمقتضى ظهير 1 يوليوز 1914 وظهير 4 أكتوبر 1930، وقد أوردت هذه النصوص القانونية نماذج لأملاك لا يسوغ تملكها من قبل الأفراد، کالسدود والشواطئ وطرق المواصلات، والموانئ حيث تعتبر وزارة التجهيز هي المشرفة على تدبيرها.
الأملاك الخاصة : وهي التي تعود ملكيتها لأشخاص طبيعيين أو اعتباريين في إطار الملكية الخاصة، بحيث يمكن لهم التصرف فيها بمختلف أنواع التصرفات القانونية.
إن هذا الوضع وفي ظل غياب مدونة عقارية يزيد في حقيقة الأمر من تعقيد الوضع العقاري، أضف إلى ذلك ازدواجية التنظيم القانوني للعقار، إذ إلى جانب العقارات المحفظة التي تخضع في تنظيمها لقواعد الفقه الإسلامي توجد العقارات المحفظة التي تخضع لظهائرةالتحفيظ العقاري.
ولقد كانت الملكية العقارية قبل دخول نظام الحماية إلى المغرب تخضع في تنظيمها إلى قواعد الشريعة الإسلامية والفقه الإسلامي الذي كان يتولى تنظيم جميع التصرفات القانونية الواردةةعليها، كما يتولى تنظيم كل ما يتعلق بقواعد الحيازة والاستحقاق.
إلا أن الملكية العقارية، وعلى الرغم من ذلك ظلت تفتقد إلى دفاتر عقارية خاصة ما مما جعلها في عدة أحيان تتسم بعدم الاستقرار والتعقيد وعدم واقعیتها نتيجة عدم دقة الرسوم المنشئة أو الناقلة لها،ةوعدم مشروعية المعاملات العقارية التي كان يقوم بها بعض الحائزين سيئي النية ومما عقد هذه الوضعية هو دخول الأوربيين وخاصة الفرنسيين الذين كانوا يتسابقون على اقتناء الأراضي واغتصابها أحيانا وتزوير رسوم ملكينها بالتواطؤ مع الأهالي في بعض الأحيان، الشيء الذي نتجت عنه فوضى عقارية لا تطاق.
وفي خضم هذه الظروف اضطرت سلطات الحماية الفرنسية، بهدف تهييئ ظروف الإقامة للمعمرين وإضفاء المشروعية على الاستعمار العقاري، ثم فرض أسس الملكية الليبرالية، إلى وضع نظام يضع تحت تصرف الملاك رسوما تحمل في حد ذاتها دليلا كافيا لحق الملكية، نظام تجسد في ظهير 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري باعتباره مدخلا أساسيا لتطبيق الفلسفة العامة لنظام الحماية وفق ما نصت عليه المادة الأولى من معاهدة الحماية، والذي تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون 14-07 المؤرخ في 22 نونبر 2011.
وفي حقيقة الأمر فلقد تحكمت في هذا الوضع مجموعة من المبررات أهمها :
- المبررات السياسية : تتمثل في وضع الآليات الضرورية التي تسهل على الفرنسيين بسط سيطرتهم على أهم العقارات الموجودة بالمغرب، حيث بادرت سلطات الحماية إلى توزيع بعض القطع الأرضية على المعمرين لتصبح ملكهم بمجرد القيام باستصلاحها، وهذه الأراضي التي كانت تسمى ب"حصص الاستعمار"، غالبا ما كانت مشكلة من الأراضي الجماعية وبالتالي كان لزاما إيجاد غطاء قانوني لتبرير هذا الاستيلاء.
- المبررات الاقتصادية : إذ أن إرساء دعائم، نظام التحفيظ العقاري من شانه أن يدعم ويشجع العمليات العقارية نظرا لدرجة الائتمان التي يوفرها .
- المبررات القانونية : بحيث أن نظام التحفيظ العقاري يمنح للعقار أرضية صلبة نظرا لوسائل الإشهار التي يوفرها والتي لم تكن متاحة في النظام القديم، وذلك من شأنه الحد من الترامي على ملك الغير دون وجه حق، سيما وأن الرسم العقاري يشكل المنطلق الوحيد للإقرار بوجود الحق العيني.
ونظام الشهر العقاري نوعان : نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني، وإذا كانا هذان النظامان يتفقان في إعلام الغير بالتصرفات والمعاملات العقارية، فإنهما يختلفان سواء من حيث طريقة هذا الشهر أو من حيث الآثار المترتبة عليه.
تعليق